Die Übernahme und Abfindung des gemeinsamen Hauses bei Scheidung.

Sie liegen in Scheidung und möchten das gemeinsame Haus übernehmen. Sie wollen Ihre Frau, Ihren Mann auszahlen. Welche Schritte sind dafür notwendig? Wie wird die Ausgleichszahlung berechnet? Hier lesen Sie, was zu beachten ist.

Wer übernimmt das Haus?

Sind Sie sich einig, wer das gemeinsame Haus übernimmt? Darüber sollten sie sich zuerst verständigen. Gelingt das nicht, könnte der gemeinsame Verkauf des Hauses die schnellere und kostengünstigere Lösung sein. Denn die Übernahme des Hauses geht nur mit Zustimmung des anderen. Sie haben darauf keinen Rechtsanspruch, der gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Was wird mit dem Hauskredit?

Das ist das zentrale Probleme der Hausübernahme. Wenn bereits ein Hauskredit existiert, den sie gemeinsam aufgenommen haben, möchte der andere aus der Haftung für das Darlehn entlassen werden. Dafür benötigen Sie die Zustimmung der Bank. Das muss also noch vor Abschluss des Übernahmevertrags geklärt werden. Stimmt die Bank nicht zu, könnte nur eine Vereinbarung zwischen den Eheleuten geschlossen werden. Danach wird der Übernehmer im Grundbuch erst dann als Alleineigentümer eingetragen, wenn er das Darlehn zurückgezahlt hat.

Wie wird die Abfindung berechnet?

Erst im nächsten Schritt sollten Sie sich damit beschäftigen. Bei hälftigem Miteigentum ist die Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie nach Abzug der Verbindlichkeiten und der Darlehnsrestschuld üblich. Darlehnszinsen werden nicht berücksichtigt. Verbindlichkeiten können auch Wohnrechte, Wegerechte und ähnliche Belastungen sein. Den Verkehrswert könnten sie gemeinsam durch einen Sachverständigen feststellen lassen. Die Abfindung soll den Wert des Hauses ausgleichen, der über die Verbindlichkeiten und Dahrlehn hinausgeht.

Wie werde ich zukünftig leben?

Sie wundern sich, was die Frage mit dem Thema zu tun hat? Die Antwort darauf ist die wichtigste, die Sie für sich beantworten müssen. Warum? Weil das Haus zu Ihrem neuen Leben passen muss. Im Moment ist das sicher noch so. Mit der Scheidung ändert sich aber viel.

• Wird Ihre Familie kleiner oder größer?
• Lernen Sie einen neuen Partner, eine neue Partnerin kennen?
• Vielleicht wollen Sie dann umziehen?
• Bleibt Ihre berufliche Situation unverändert?
• Müssen Sie Zugewinnausgleich zahlen?
• Bekommen Sie Unterhalt oder zahlen Sie welchen?

Alles gerät noch einmal in Bewegung. Das Haus passt sich Ihrem neuen Leben nicht an. Können Sie Ihr Leben dann an das Haus anpassen? Also fragen Sie sich zuerst, wie Sie in drei Jahren leben werden und ob das Haus dazu passt. Ein eigenes Haus hat sicher viele Vorteile. Die Flexibilität einer Mietwohnung kann in einer Zeit der Veränderung dennoch die klügere Alternative sein.

Ich will das Haus unbedingt übernehmen.

Ich muss das Haus übernehmen. Dafür habe ich gute Gründe.

• Ich habe so viel dafür gearbeitet.
• Ich kann das den Kindern nicht zumuten.
• Was sollen Freunde, Eltern, Nachbarn denken.
• Dem andern überlass ich es auf keinen Fall.
• Das Haus ist eine gute Wertanlage und meine Altersvorsorge.

Dass Sie so denken, ist normal. Gleichzeitig ist das aber auch das Problem. Eine Scheidung ist emotionaler Stress. Gestresste Menschen entscheiden nach Bauchgefühl. Die Übernahme und Auszahlung des gemeinsamen Hauses ist jedoch zuerst eine Rechenaufgabe. Warum? Weil das Haus jeden Monat Geld kostet, das Sie erarbeiten müssen.

Wie viel kostet mich das Haus jeden Monat?

Wissen Sie wirklich, wie viel das gemeinsame Haus bereits jetzt jeden Monat kostet? Ich meine den genauen Euro-Betrag. Rechnen Sie das mal zusammen. Denken Sie dabei an die Kosten für

• Grundsteuer,
• Wasserversorgung mit Zählerwechseln,
• Abwasserentsorgung,
• Heizung und Warmwasser mit Wartung,
• Schornsteinfeger,
• Straßenreinigung,
• Abfallentsorgung,
• Gebäudereinigung,
• Beleuchtung,
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung,
• Telefon u. Internetanschluss,
• Winterdienst,
• eventuell die Zins- und Tilgungsraten des bestehenden Hauskredits,
• und einen Pauschalbetrag für notwendige Reparaturen.

Welche Ausgaben bzw. Einnahmen habe ich nach der Scheidung?

Bevor Sie über die Höhe der Abfindung nachdenken, sollten Sie sicher sein, wie viel Zugewinnausgleich, Kindes- oder Ehegattenunterhalt Sie zu zahlen haben oder bekommen werden. Beachten Sie dabei, dass das Wohnen im eigenen Haus eine Art fiktives Einkommen darstellt; ohne, dass Ihnen tatsächlich Geld zufließt. Das ist der sogenannte Wohnvorteil. Wenn Sie das Haus allein bewohnen, haben Sie dann ein höheres Einkommen. Das kann mehr oder weniger Unterhalt bedeuten.

Wie viel will der andere haben?

Wenn Ihr Ehepartner das Haus selbst übernehmen oder es verkaufen möchte, kann das für Sie teurer werden. Warum? Weil Sie dann möglicherweise mehr bezahlen müssen, als der Hausanteil wirklich wert ist. Warum? Weil die Übernahme nur mit Zustimmung des anderen möglich ist. Deshalb ist die Höhe der Abfindung reine Verhandlungssache. Wenn der andere das Haus nicht auf Sie übertragen möchte und Sie nicht verkaufen wollen, können Sie nur mehr Geld anbieten. Das sollten Sie sehr sorgfältig überlegen.

Kann ich mir die Auszahlung leisten?

Haben Sie sich auf einen Betrag geeinigt, kommt es darauf an, ob Sie dafür ein Darlehn aufnehmen müssen und auch bekommen. Wäre das so, müssen Sie die Raten den sonstigen laufenden Kosten des Hauses hinzurechnen. Wenn Sie dann

• nicht mehr als 1/3 Ihrer monatlichen Einkünfte für das Haus ausgeben
• und alle Darlehn bis zur Rente zurückzahlen werden,

dürften Sie sich die Auszahlung auch leisten können. Alles was darüber hinausgeht ist erfahrungsgemäß kritisch.

Was wird, wenn wir uns nicht einigen?

Dann können Sie nach der Scheidung nur noch die Teilungsversteigerung des Hauses beantragen.

Zusammenfassung

Für die Übernahme des gemeinsamen Hauses klären Sie also,

• ob der andere mit der Übernahme einverstanden ist,
• ob die Bank den anderen aus dem Darlehn entlässt,
• welchen Verkehrswert die Immobilie hat,
• wie hoch Darlehnsrestschuld und Verbindlichkeiten der Immobilie sind,
• ob Sie das Haus wirklich brauchen,
• wie viel das Haus jetzt schon monatlich kostet,
• welche monatlichen Ausgaben Sie durch die Scheidung haben werden,
• welche Abfindung der andere für das Haus haben möchte,
• wie viel Sie das Haus mit Finanzierung der Abfindung monatlich kostet,
• ob Sie dafür ein weiteres Darlehn benötigen und bekommen,
• ob Sie nicht mehr als 1/3 Ihrer monatlichen Einkünfte für das Haus ausgeben,
• ob Sie die Hauskredite bis zum Renteneintritt zurückzahlen können.