Das gemeinsame Haus bei Trennung.

Wer bleibt bis zur Scheidung im gemeinsamen Haus wohnen? Welche Folgen hat das? Alles hier geschriebe, gilt auch für die gemeinsame Eigentumswohnung bei Trennung. Zu unterscheiden ist die Zeit nach der Trennung und nach der Scheidung. Lesen Sie weiter, wenn Folgendes zutrifft:

  • Ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung gehört ihnen gemeinsam. Das Haus kann auch eine Einliegerwohnung haben.
  • Das Haus wird als Familienheim genutzt.
  • Sie sind als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Sie wollen sich trennen oder sind bereits getrennt.

 

Was Sie wissen sollten.

 

Die Entscheidung wer nach der Trennung im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hat Einfluss auf die Höhe des Ehegatten- und Kindesunterhalts. Damit werden die Weichen für zukünftige Zahlungsverpflichtungen gestellt. Zur Vermeidung von Fehlern sollten Sie Folgendes wissen:

  • Das gemeinsame Eigentum am Hauses bleibt bestehen. Kein Ehegatte kann bei Trennung das Miteigentum gegen den Willen des anderen auseinandersetzen.
  • Sie benötigen für den Verkauf Ihres eigenen Miteigentumsanteils die Zustimmung des anderen Ehepartners.
  • Sie können das Haus gemeinsam verkaufen.
  • Ein Ehepartner kann vom anderen nicht verlangen, das Haus zu verlassen.
  • Nur in Fällen häuslicher Gewalt kann das Gericht den gewalttätigen Ehepartner des Hauses verweisen.
  • Das ist auch möglich bei extremen Streitigkeiten, die die Kinder erheblich belasten.
  • Jeder Ehepartner kann zu jeder Zeit freiwillig ausziehen. Der Auszug mit minderjährigen Kindern bedarf der Zustimmung des anderen.
  • Wer freiwillig auszieht und binnen 6 Monate nicht wieder zurückkehrt, bleibt draußen.
  • Wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, muss dem anderen Ehepartner Miete für dessen Eigentumsanteil bezahlen. Jedoch nur ab Aufforderung. Diese Miete heißt Nutzungsentschädigung.
  • Wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hat einen sogenannten Wohnvorteil. Der entspricht im ersten Jahr nach der Trennung noch nicht dem ortsüblichen Mietwert des Hauses auf dem freien Markt.
  • Wer wohnen bleibt, zahlt seine Verbrauchskosten selbst.
  • Die Raten für ein gemeinsames Hausdarlehn sind von jedem Ehepartner grundsätzlich hälftig zu bezahlen.
  • Nutzungsentschädigung, Wohnvorteil und Darlehnsraten können ganz erheblichen Einfluss auf die Höhe des Ehegatten- und Kindesunterhalts haben. Das ist vom jeweiligen Einkommen und davon abhängig, wer im Haus nach der Trennung wohnen bleibt.
  • Die Scheidung kann auch bei fortbestehendem gemeinsamen Eigentum am Haus beantragt werden.
  • Erst nach der Scheidung kann jeder Ehegatten die Teilungsversteigerung des gemeinsamen Eigentums beantragen. Das gilt nur dann, wenn Sie sich nicht einigen können.
  • Jeder Ehegatte kann im Termin zur Versteigerung eigene Gebote abgeben.

 

Welche Unterlagen Sie benötigen.

 

Das ist wirklich wichtig. Bei Trennung und erst recht bei Scheidung benötigen Sie alle Informationen zum Haus. Im Streitfall müssen Sie alle Angaben beweisen können. Deshalb sollten Sie alle Informationen beschaffen, sämtliche Unterlagen des Hauses wenigstens Kopien besitzen. Nachfolgen sind die wichtigsten Belege für Sie aufgelistet. Sie benötigen:

  • den Grundbuchauszug
  • den notarieller Kaufvertrag
  • das Liegenschaftskataster
  • die Gebäudeversicherung
  • den Grundsteuerbescheid
  • sämtliche Nachweise zu den laufenden Kosten
  • den Darlehnsvertrag mit Zins- und Tilgungsplan
  • die Baugenehmigung
  • die Bauzeichnungen zum Haus
  • einen Grundriss der Wohnflächen
  • eventuell den Mietvertrag zur Einliegerwohnung.

Stellen Sie diese Unterlagen zusammen, noch bevor Sie oder der andere Ehepartner das Haus verlassen.

 

Wer bleibt wohnen?

 

Mit endgültiger Trennung stellt sich die Frage, wer wohnen bleibt und wer in auszieht. Eins vorab: Die Trennung ist kein Grund, vom anderen den Auszug aus dem Haus zu verlangen. Das Gesetz sagt, dass die Ehegatten innerhalb der gemeinsamen Wohnung getrennt leben können. Die Eheleute müssen dazu die Nutzung der Zimmer unter sich wie in einer Wohngemeinschaft aufteilen. Küche, Bad, Flur und Keller können weiter gemeinsam genutzt werden. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass diese Variante, wenn überhaupt, häufig nur als kurze Übergangslösung gelingen kann. Durch das weitere Zusammenleben unter einem Dach wird der emotionale Stress erhöht. Die persönlichen Spannungen nehmen weiter zu. Das zieht eine erhebliche Einbuße an Lebensqualität nach sich. Besonders Kinder leiden erheblich unter einer solchen Situation.

Zu bereits bestehenden Problemen kommt dann oft auch noch der Streit über die zukünftige Nutzung des Hauses. Will einer der Ehegatten das Haus allein nutzen, der andere aber nicht ausziehen, kann beim Familiengericht die Zuweisung des Hauses an einen von beiden beantragt werden, jedoch nur soweit dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. So schreibt es der Gesetzgeber in § 1361 b BGB.

Wie gesagt, ist die Trennung in Scheidungsabsicht mit den üblichen familiären Spannungen kein Grund, einen Ehegatten aus dem Haus zu weisen. Vielmehr ist es so, dass der, der sich trennen und mit dem anderen nicht mehr zusammenleben will, freiwillig ausziehen muss oder es bleibt bis zur Scheidung vorerst alles wie es ist. Anders sieht es aus, wenn Tätlichkeiten, schwere Beleidigungen, Sachbeschädigungen, mehrmalige Verstöße gegen die Wohnungsaufteilung, fehlende Rücksichtnahme, Alkoholmißbrauch und das Mitbringen eines neuen Partners in die gemeinsame Wohnung oder das gemeinsame Haus stattfinden. Dann ist eine gerichtliche Entscheidung über die Zuweisung des Hauses an einen Ehepartner gerechtfertigt. Dabei sind die Belange minderjähriger Kinder vorrangig zu berücksichtigen. Es spielt zunächst nicht die allein entscheidende Rolle, ob das Haus einem Ehegatten allein oder beiden gemeinsam gehört. Durch eine solche gerichtliche Entscheidung bleiben die Eigentumsverhältnisse unangetastet. Es wird lediglich eine Regelung für die Zeit des Getrenntlebens getroffen. Das ändert sich erst mit Beantragung der Scheidung.

Wer das gemeinsame Haus nach der Trennung allein weiter nutzt, richtet sich sinnvollerweise nach folgenden Dingen: Die Kinder sollten in ihrem gewohnten Umfeld verbleiben. Wer kann die Wohnkosten allein bezahlen? Dabei sollten auch die Wegstrecken zum jeweiligen Arbeitsplatz beachtet werden. Gibt es in der Familie schwer kranke Angehörige, für die ein Umzug schwer zumutbar wäre? Bei auftretender häuslicher Gewalt ist unabhängig von einer Trennung der Eheleute eine gerichtliche Entscheidung über eine Wohnungszuweisung und ein Rückkehrverbot nach dem sogenannten Gewaltschutzgesetz möglich. Eine gerichtliche Entscheidung über die Nutzung des gemeinsamen Hauses entfaltet ihre Wirkung im Übrigen nur bis zum Abschluss der Scheidung. Für die Zeit nach der Scheidung gelten andere Maßstäbe der Beurteilung. Dazu lesen Sie in einem anderen Artikel.

 

Kann der Ehepartner wieder einziehen?

 

Falls ein Ehegatte freiwillig ausgezogen ist, um zunächst weiteren Streit zu vermeiden und hat dabei seine persönlichen Gegenstände im Haus gelassen, besteht ein Anspruch auf Rückkehr in das gemeinsame Haus. Das Verlassen stellt dann ja keinen tatsächlichen Auszug oder Umzug dar. Sind Sie jedoch mit all ihren Sachen ausgezogen, dann können Sie gegen den Willen des anderen nur wieder einziehen, wenn Sie binnen 6 Monaten nach dem Auszug ihren Willen zur Rückkehr mitteilen und der Wiedereinzug für den anderen Ehegatten zumutbar ist. Andernfalls ist eine Rückkehr ausgeschlossen, auch wenn Sie Alleineigentümer des Hauses sind. Dann kann der im Haus verbleibende Ehegatte sogar das Türschloss wechseln lassen. Vorher jedoch nicht.

 

Wer zahlt was?

 

Während funktionierender Ehe tragen die Eheleute die Kosten des Hauses oder der Eigentumswohnung üblicherweise nach ihrer Zahlungsfähigkeit. Trennen sie sich und zieht einer von beiden aus, ist die Übernahme der Kosten neu zu regeln. Man spricht dabei von der Neuverteilung der Belastungen. In der Regel übernimmt der im Haus verbleibende Ehegatte die Kosten, also die Rückzahlung der Zins- und Tilgungsraten auf ein gemeinsames Darlehn und sämtliche Nebenkosten.

Sind beide Ehegatten Eigentümer des Hauses geht das Gesetz (in § 1361 b Absatz 3 BGb, § 14 Absatz 3 LPartG, § 745 Absatz 2 BGB) davon aus, dass der, der das Haus verlässt, vom anderen eine Vergütung verlangen kann, soweit das der Billigkeit entspricht. Soll heißen: Wer im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, zahlt an den anderen eine Art von Miete, wenn er sich das auch leisten kann. Das setzt jedoch eine eindeutige Zahlungsaufforderung voraus, rückwirkend kann nichts gefordert werden! Eine Nutzungsvergütung oder Nutzungsentschädigung entfällt zum Beispiel dann, wenn der einkommenslose Ehegatte in der Wohnung verbleibt und die gemeinsamen Kinder betreut.

Umgekehrt ist dann aber bei der Berechnung des Ehegattenunterhalts der Wert des mietfreien Wohnens zu berücksichtigen. Der Wohnvorteil richtet sich nach der ortsüblichen Marktmiete. Für das erste Jahr nach der Trennung ist nur ein angemessener Wohnwert zu berücksichtigen. Damit soll eine eventuelle Versöhnung nicht erschwert werden. Der angemessene Wohnwert richtet sich danach, welche Miete sich der Ehepartner leisten könnte, wenn er aus dem Haus ausgezogen wäre. Es gelten bei der Ermittlung dann die Miete für eine angemessene kleinere Wohnung, die um die Hälfte gekürzte Marktmiete und die Einkommensverhältnisse als Anhaltspunkte. Nach Ablauf des Trennungsjahres gilt für den Wohnvorteil, die Höhe der ortsüblichen Marktmiete für das Haus. Verbrauchsabhängige Kosten kürzen den Wohnwert nicht.

Etwas komplizierter wird es, wenn gleichzeitig Zins- und Tilgungsleistungen für ein Darlehn zu berücksichtigen sind. Denn der Wohnvorteil wird abhängig davon berechnet, wie lange die Eheleute bereits getrennt leben und wer Eigentümer ist. Zum Wohnwert oder Wohnvorteil können Sie etwas in einem dazu gesondert verfassten Artikel erfahren.

 

Wie weiter?

 

Sie können unabhängig von Trennung und Scheidung weiter Miteigentümer des Hauses bleiben. Denn das Miteigentum an einer Immobilie hat rechtlich gesehen nichts mit der Ehe zu tun. Die Vorschriften der Miteigentümergemeinschaft gelten für alle Personen, nicht nur für Eheleute. Es ist dennoch sinnvoll, das Miteigentum aufzuheben. Denn geschiedene Eheleute wollen nichts mehr miteinander zu tun haben. Ratsam ist, sich friedlich zu einigen. In allen anderen Fällen verlieren Sie Vermögen. Welche Lösung jeweils die beste ist, lässt sich nicht pauschal sagen und muss im Detail geprüft werden. Oft, insbesondere dann wenn das Haus noch erheblich belastet ist, kann es sinnvoll sein, zu verkaufen, da keiner der Ehegatten bei normalen Einkommensverhältnissen in der Lage ist, die Kereditraten zu zahlen. Die damit verbundene Zinsausfallentschädigung der Bank sollten Sie einplanen.

Wenn das Haus bezahlt oder nur noch mit einem geringen Betrag belastet ist, kann es sinnvoll sein, das gemeinsame Eigentum auf einen Ehepartner allein zu übertragen. Den Wert kann man dann zum Beispiel beim Zugewinnausgleich verrechnen. Dabei kann beim übernehmenden Ehepartner ein Wohnvorteil entsteht, der den Ehegattenunterhalt reduziert.

Finden Sie mit dem anderen keine einvernehmliche Lösung zum Haus, kann nur noch die Teilungsversteigerung das gemeinsame Miteigentum beenden. Der Antrag ist bei dem Amtsgericht zu stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Amtsgericht beauftragt daraufhin einen unabhängigen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks und des darauf stehenden Hauses. Anschließend wird das Haus an den Meistbietenden versteigert. Auch die Ex-Ehegatten können mit steigern. Sie müssen allerdings damit rechnen, dass bei einer solchen Versteigerung der tatsächliche Wert nicht erreicht wird, das schlimmstenfalls das Grundstück mit dem Haus für die Hälfte des vom Sachverständigen festgestellten Werts versteigert wird. Die Teilungsversteigerung ist die schlechteste Lösung, wenn Sie nicht in der Lage sind, das Haus selbst zu ersteigern!