Wie Sie das Haus bei Scheidung überschreiben.

Das Wichtigste zuerst.

Wenn Sie das Haus vor der Scheidung auf einen Ehepartner überschreiben wollen, ist Folgendes zu tun:

  • Die Ehepartner müssen sich einig sein, auf wen das Haus überschrieben wird.
  • Die laufenden Kosten des Hauses sind zu ermitteln.
  • Der Wohnvorteil des Hauses ist zu berechnen. Dabei sind die Zinsen der Kreditraten zu berücksichtigen.
  • Das unterhaltsrelevante Einkommen des Übernehmers (Ehepartner, auf den das Haus überschrieben wird) ist zu berechnen. Der Wohnvorteil wird dabei zum Erwerbseinkommen addiert.
  • Das unterhaltsrelevante Einkommen des Übergebers (Ehepartner, der seinen Teil am Haus überschreibt) ist zu berechnen. Es besteht gewöhnlich nur aus dem Erwerbseinkommen ohne Wohnvorteil.
  • Der Kindes- und Ehegattenunterhalt ist mit den beiden so ermittelten Einkommen zu berechnen.
  • Der Zugewinn beider Ehepartner in der Ehe ist zu berechnen.
  • Der Zugewinnausgleich ist zu ermitteln.
  • Es ist zu prüfen, ob sich der Übernehmer unter Berücksichtigung der Zahlungen von Unterhalt, Zugewinnausgleich, Kreditraten, Abfindung und laufender Kosten, das Haus finanziell leisten kann.
  • Die Ehepartner müssen sich über die Höhe von Unterhalt, Zugewinnausgleich, und Abfindung einigen.
  • Der Entwurf einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist zu fertigen.
  • Der Entwurf ist der Bank vorzulegen. Die Bank wird um Zustimmung gebeten.
  • Die Scheidungsfolgenvereinbarung wird notariell beurkundet.
  • Der Übernehmer wird als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen.

Oft sind sich die Eheleute bereits vor der Scheidung einig, das Haus auf einen von ihnen zu überschreiben. Das ist gewöhnlich immer dann der Fall, wenn beide Eheleute Miteigentümer des Hauses sind. Die Übertragung einer Immobilie ist an sich auch rechtlich nicht schwierig. Übergeber und Übernehmer müssen sich einig sein, dass das Miteigentum an der Immobilie übergeht. Diese Erklärung müssen sie bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar beurkunden lassen. Der Notar beantragt nachfolgend die Eigentumsänderung im Grundbuch des für die Immobilie zuständigen Grundbuchamtes eintragen zu lassen. Mit Eintragung des Übernehmenden im Grundbuch ist das Haus auf ihn überschrieben.

1. Vorsicht ist geboten, wenn Sie das Haus vor der Scheidung überschreiben.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn die Eheleute sich im Zusammenhang mit der Überschreibung des Hauses auch über Kindes- und Ehegattenunterhalt bzw. den Vermögensausgleich einigen. Steht die Übertragung des Hauses im Zusammenhang mit einer unterhalts- oder vermögensrechtlichen Absprache dann müssen alle einzelnen Vereinbarungen auch im Zusammenhang mit der Übernahme des Hauses in einem einzigen Vertrag notariell beurkundet werden. Wird das nicht beachtet, ist der gesamte Vertrag nichtig. Dieses Erfordernis ergibt sich direkt aus dem Gesetz. Das gilt auch deshalb, weil Vereinbarungen über den Ehegattenunterhalt und den Zugewinnausgleich (Vermögensausgleich) vor bestandskräftiger Scheidung ebenfalls notariell beurkundet werden müssen.

Wenn Eheleute vor ihrer Scheidung das Haus auf einen von ihnen überschreiben, ohne gleichzeitig die Unterhalts- und Vermögensausgleichsansprüche endgültig zu klären, kann das für den übernehmenden Ehepartner später zu finanziellen Nachteilen führen. Denn das Wohnen im eigenen Haus führt in der Mehrzahl aller Fälle zu einem höheren Einkommen. Der Grund dafür ist der sogenannte Wohnvorteil. Der Eigentümer eines Hauses spart sich die monatliche Miete. Die Übernahme des Hauses vor Beantragung der Scheidung stellt ferner einen Vermögenszuwachs dar. Der Vermögenszuwachs bei einem Ehepartner kann zu einem Zugewinnausgleichsanspruch des anderen Ehepartners führen. Deshalb sollten Eheleute das Haus vor einer Scheidung nicht einfach auf einen von beiden überschreiben, ohne alle anderen Scheidungsfolgen in diesem Zusammenhang mitzuklären und zu regeln.

2. Was gehört zum Haus?

Bevor das Haus auf einen Ehepartner überschrieben wird, sollte zunächst genau festgestellt werden, was alles zum Haus gehört. Denn alle Wege-, Leitungs- und Stellplatzrechte müssen mit übertragen werden. Ferner muss geklärt werden, welches Mobiliar mit übertragen wird. Dabei gibt es oft Abgrenzungsprobleme bei den Einrichtungsgegenständen, die fest mit dem Haus verbunden sind. Das betrifft z. B. Einbauschränke und Einbauküchen. Wichtig ist ferner festzustellen, ob alle Verträge, die zum Haus gehören, bekannt sind und in die Vereinbarung mit einbezogen werden. Das gilt auch für eventuell noch bestehende Gewährleistungsansprüche aus Werkverträgen bei Errichtung des Hauses. Es ist sinnvoll, dabei anhand einer Checkliste vorzugehen.

3. Die Übernahme von Schulden beim Überschreiben des Hauses

Von besonderer Bedeutung ist die Behandlung der Kredite für den Hausbau, die noch nicht abgezahlt sind und regelmäßig auf dem Grundstück lasten. Diese Kredite sind in der Regel durch im Grundbuch eingetragene Grundschulden abgesichert. Hier empfiehlt es sich für die Eheleute, bereits vor der Umschreibung des Hauses das Gespräch mit der Bank zu suchen. Es sollte vorher abgeklärt werden, ob der übertragende Ehepartner aus der Haftung für diese Kredite entlassen wird. Ohne dass eine solche Erklärung der Bank vorliegt, sollten die Eheleute keinen Grundstücksübertragungsvertrag beurkunden lassen. Vielfach wird in solchen Fällen im Verhältnis der Eheleute untereinander mit einer sogenannten Freistellungsvereinbarung gearbeitet. Das heißt, dass der Ehepartner, auf den das Haus überschrieben wird, den anderen im Verhältnis zwischen ihnen von der Kreditrückzahlung freistellt. Im Verhältnis zur Bank bleibt der übertragende Ehepartner jedoch voll in der Kredithaftung. Davon kann nur ganz deutlich abgeraten werden. Auf eine solche vertragliche Konstruktion sollten sich die Eheleute im beiderseitigen Interesse nicht einlassen.

4. Die Ausgleichszahlung

Neben der Kreditübernahme wird häufig auch noch die Zahlung einer Abfindung an den übertragenden Ehepartner vereinbart. Wichtig ist dabei die Höhe und die Zahlungsmodalitäten, hier insbesondere die Fälligkeiten der Zahlungen, im Vertrag genau festzulegen. Muss der übernehmende Ehegatte die Ausgleichszahlung mit einem weiteren Darlehen finanzieren, benötigt er dafür im Übertragungsvertrag eine sogenannte Finanzierungsvollmacht des anderen Ehepartners. Anderenfalls kann keine Grundschuld für das weitere Darlehen an dem Miteigentumsanteil des Übertragenden eingetragen werden. Die Finanzierung scheitert dann. Besonders kritisch sind in diesem Zusammenhang Grundstücksübertragungen zu sehen, die als Gegenleistung für einen Zugewinnausgleichsverzicht oder einen Unterhaltsverzicht vereinbart werden. Solche Abreden können zu einer erheblichen Einkommenssteuerbelastung führen. Da ist besondere Vorsicht geboten.

5. Die Besonderheiten beim Überschreiben eines Hauses vor Scheidung

Handelt es sich bei dem Haus um den wesentlichen Vermögensgegenstand der Eheleute, lässt sich gegebenenfalls mit der Festlegung der Ausgleichszahlung gleichzeitig eine Regelung über den Zugewinnausgleich (Vermögensausgleich) treffen. Es ist in diesem Zusammenhang sinnvoll, auf die Durchführung des Zugewinnausgleichs zu verzichten, um späterem Streit vorzubeugen. Sind weitere Vermögenswerte vorhanden, muss der Zugewinnausgleich vor Übertragung des Hauses jedoch genau ermittelt und in die Vereinbarung einbezogen werden.

Auch im Bereich des Unterhaltsrechts ist die Übertragung des Hauses vor Scheidung von Bedeutung. Denn der Bundesgerichtshof rechnet den Wohnvorteil des erwerbenden Ehegatten einerseits und den Zinsvorteil des übertragenden Ehegatten aus der Abfindung andererseits getrennt aus. In den Fällen, in denen das Haus überschrieben wird, ist der Wohnvorteil bei dem erwerbenden Ehepartner in voller Höhe anzusetzen, auch wenn das Trennungsjahr noch nicht abgelaufen ist. Bisherige Zahlungen für Zins- und Tilgung sind von dem Wohnvorteil in voller Höhe abzuziehen. Das gilt jedoch nicht für Kredite, die im Zusammenhang mit der Überschreibung des Hauses aufgenommen wurden. Bei diesen Krediten sind nur die Zinsen abzuziehen, die Tilgung bleibt unberücksichtigt. Wird das vorher nicht beachtet und der Unterhalt erst nach Übertragung des Hauses ausgerechnet bzw. geltend gemacht, kann das zur Zahlungsunfähigkeit des übernehmenden Ehepartners führen. Ungeachtet dessen, können die Eheleute im Rahmen einer Unterhaltsvereinbarung sinnvollerweise auch im Zusammenhang mit dem Überschreiben des Hauses festlegen, dass sie bei der Unterhaltsberechnung sowohl den Wohnwert des übernehmenden Ehepartners wie auch den Zinsvorteil des übertragenden Ehepartners außer Betracht lassen wollen.

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