Das gemeinsame Haus nach Scheidung.

Klären Sie das gemeinsame Haus nicht erst nach der Scheidung.

Es wäre zu spät, wenn Sie erst nach Ihrer Scheidung eine Vereinbarung zum gemeinsamen Haus treffen. Denn mit der Scheidung sollen alle Scheidungsfolgen für die Zeit danach geregelt sein, sagt das Gesetz. Scheidungsfolgen sind unter anderem Kindesunterhalt, Ehegattenunterhalt, Zugewinnausgleich (Vermögensausgleich), Rentenausgleich und die Nutzung der Ehewohnung nach Scheidung. Das gemeinsame Haus hat auf all diese Folgen Einfluss. Nur ein Beispiel dazu. Wer im Haus wohnt hat einen Wohnvorteil, der das Einkommen erhöht und sich auf den Unterhalt auswirkt. Erfahren Sie hier mehr.

Inhaltsübersicht

  1. Nach der Scheidung ist das Gemeinsame das Problem.
  2. Sie lassen das gemeinsame Haus auf sich überschreiben, der andere Ehegatte lässt sich vor der Scheidung auszahlen.
  3. Der andere Ehegatte lässt das gemeinsame Haus auf sich überschreiben, Sie erhalten vor der Scheidung die Auszahlung.
  4. Sie verkaufen das Haus noch vor der Scheidung gemeinsam.
  5. Die Teilungsversteigerung des gemeinsamen Hauses nach Scheidung beantragen, wenn Sie sich nicht einigen können.
  6. Weshalb es nicht sinnvoll ist, den Hausanteil auf gemeinsame Kinder zu überschreiben, in Eigentumswohnungen aufzuteilen, nach Scheidung gemeinsam zu behalten oder in eine Grundstücks-GbR umzuwandeln.

1. Nach der Scheidung ist das Gemeisame das Problem.

Sie liegen in Scheidung. Sie haben ein gemeinsames Haus. Möglicherweise besteht noch ein Hauskredit. Sie fühlen sich unsicher. Sie stellen sich Fragen. Wem gehört das gemeinsame Haus? Wer bekommt es nach der Scheidung? Wer bleibt im Haus wohnen? Was passiert mit dem Haus vor der Scheidung? Gibt es eine Hausaufteilung durch das Familiengericht? Kann ich den Hausverkauf vor oder nach der Scheidung erzwingen? All diese Fragen zielen auf ein einziges Problem ab.

Das gemeinsame Hauseigentum hat nach der Scheidung keine Zukunft mehr.

Sie fragen sich, wie Sie das Problem lösen können.Was wenn ich Ihnen sage, das Sie über das wichtigste Werkzeug zur Problemlösung bereits verfügen. Nämlich Ihren gesunden Menschenverstand. Damit und mit den Tipps in diesem Artikel können Sie eine Lösung erarbeiten. Der Artikel wird Ihnen helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und nach der Scheidung ruhiger zu leben. Die Lösung besteht in der Aufgabe, das gemeinsame Hauseigentum aufzulösen.

Grundsätzlich bieten sich dafür vier praktische Lösungen an, die da sind:

  • Sie lassen das Haus vor der Scheidung auf sich überschreiben, der andere Ehegatte lässt sich auszahlen.

  • Der andere Ehegatte lässt das Haus vor der Scheidung auf sich überschreiben, Sie erhalten die Auszahlung.

  • Sie verkaufen das Haus vor oder nach der Scheidung gemeinsam.

  • Sie können sich nicht einigen. Dann beantragen Sie nach der Scheidung die Teilungsversteigerung des Hauses.

Einige Autoren im Internet nennen noch weitere Möglichkeiten, wie mit einem gemeinsamen Haus bei Scheidung umgegangen werden kann, zum Beispiel:

  • Einen Hausanteil auf gemeinsame Kinder zu übertragen.

  • Sie lassen das gemeinsame Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Danach erfolgt die Zuteilung der Wohnungen an die Eheleute.

  • Sie behalten das Haus auch nach der Scheidung weiter gemeinsam und vermieten.

  • Sie gründen eine Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts und vermieten.

Weshalb es sich dabei - aus dem Blickwinkel eines Scheidungsanwalts - um weniger sinnvolle Vorschläge handelt, lesen Sie am Ende des Artikels. 

Erfahren Sie nun etwas über die praktischen Lösungen im einzelnen und welche Schritte dafür konkret abzuarbeiten sind.

2. Sie lassen das gemeinsame Haus auf sich überschreiben.

Der andere Ehegatte lässt sich noch vor der Scheidung auszahlen. Die Hausübertragung auf Sie selbst und die Auszahlung des anderen Ehegatten muss sehr sorgfältig vorbereitet werden. Sonst drohen Ihnen später finanzielle Nachteile. Und so gehen Sie dabei in 14 Schritten vor:

2.1 Zuerst wird geklärt, ob Sie Kindes- oder Ehegattenunterhalt zahlen müssen oder bekommen und wie sich das Wohnen im Haus auf den Unterhalt auswirkt.

Dafür sind die unterhaltsrelevanten Einkommen beider Eheleute zu berechnen. Dann ist zu prüfen, wie sich das Wohnen im Haus und die Zahlung des Hauskredits auf den Unterhalt auswirken. Denn wer ein eigenes Haus bewohnt, hat einen sogenannten Wohnvorteil, der das Einkommen erhöht.

2.2 Dann wird geklärt, ob Sie einen Anspruch auf Zahlung von Zugewinnausgleich haben oder selbst zahlen müssen und wie sich die Hausübertragung vor Scheidung darauf auswirkt.

Dafür sind bei einer Scheidung in der Regel die Vermögensverhältnisse der Eheleute bei Heirat und bei Zustellung des Scheidungsantrages zu berechnen. Wer in der Ehe Vermögensgegenstände erwirbt, hat grundsätzlich einen Vermögenszuwachs, einen Zugewinn. Ist Ihr ehelicher Zugewinn höher als der des anderen Ehegatten, müssen Sie Zugewinnausgleich zahlen. Im umgekehrten Fall haben Sie einen Zahlungsanspruch. Dann ist zu prüfen, wie sich die Hausübertragung und die Übernahme eines Hausdarlehens vor Scheidung auf Ihren Zugewinn auswirken.

2.3 Weiter ist zu klären, ob wegen der Scheidung Rückforderungsansprüche von Eltern oder Schwiegereltern bestehen.

Es kommt vor, dass Eltern und Schwiegereltern in der Ehe mit der Schenkung von Geld oder einer Grundstücksschenkung den Hausbau unterstützten. Das kann bei Scheidung zu Rückforderungsansprüchen führen. Dafür wurden von der Rechtsprechung Voraussetzungen herausgearbeitet, die bezüglich der Höhe des Rückforderungsanspruchs den Einzelfall in den Focus rücken und große Bewertungsspielräume eröffnen. Die Höhe einer solchen Rückforderung sollten Sie vor der Hausübertragung endgültig klären. Denn Sie müssen wissen, was Sie das Haus zukünftig in Summe kostet.

2.4 Dann wird die Restschuld aus dem gemeinsamen Hauskredit ermittelt.

Es ist für Sie sehr wichtig zu wissen, in welcher Höhe auf dem Haus noch Schulden lasten. Denn der Verkehrswert des Hauses abzüglich des noch zu zahlenden Darlehen, geteilt durch zwei, ergibt den Betrag, der an den anderen Ehegatten zur Auszahlung kommt. Das gilt dann, wenn Sie den Kreditvertrag zur alleinigen Rückzahlung übernehmen. Der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, ist der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens der Ehegatten. Der an diesem Tag noch offene Kredit, mindert Ihr Endvermögen.

2.5 Dann werden alle laufenden Kosten des gemeinsamen Hauses ermittelt.

Sie tragen alle Belege zu den laufenden Kosten des Hauses für Heizung, Warmwasser, Strom, Wasser, Abwasser, Versicherungen, Schornsteinfeger, Gartenpflege, Grundsteuer, Ausbaubeiträge und die Instandhaltung zusammen. Diese Kosten werden in einer Übersicht zusammengefasst, aus der die monatliche, vierteljährliche und jährliche Zahlungslast ersichtlich wird. Die monatlichen Kreditraten aus dem gemeinsamen Darlehen werden eingefügt.

2.6 Eine erste Zwischenprüfung erfolgt, in dem Sie alle Ihre Zahlungspflichten in einer Übersicht zusammenführen.

Sie berechnen Ihre monatliche Belastung bestehend aus:

  • Unterhalt an Kinder- oder Ehegatten (sofern zu zahlen)

  • Kreditrate fürs Haus

  • laufende Kosten des Hauses

Dem Gesamtbetrag stellen Sie Ihr monatlich verfügbares Einkommen gegenüber, welches erfahrungsgemäß unter Ihrem Nettoeinkommen liegt. Damit können Sie schon gut einschätzen, ob Ihnen noch genug zum Leben, für Urlaub, für Hobbys und sonstige Dinge bleibt, wenn Sie das Haus übernehmen. Sie können jetzt auch entscheiden, ob Sie an der Hausübernahme weiter arbeiten wollen. Wir gehen einmal davon aus.

2.7 Dann wird der Wert des Hauses ermittelt.

Ob Sie das Haus einfach nur schätzen lassen oder ein richtiges Wertgutachten erstellen lassen, hängt auch von den Vorstellungen des anderen Ehegatten ab. Ein Wertgutachten bringt oft mehr Klarheit, auch wenn es bei der Scheidung im streitigen Zugewinnausgleichsverfahren nur als Privatgutachten gilt und nicht als Urkunden- oder Sachverständigenbeweis. So haben Sie dennoch eine fundierte Bewertung in der Hand.

2.8 Dann wird die Auszahlung an den anderen Ehegatten berechnet.

Wenn Sie den Hauswert kennen, kennen Sie auch den Wert des hälftigen Anteils. Davon ziehen Sie dann die Hälfte des noch offenen Hauskredits ab. Dabei wird nur der reine Kreditbetrag, also ohne Darlehenszinsen, berücksichtigt. So erhalten Sie die Höhe der Auszahlung an den anderen Ehegatten.

2.9 Eine zweite Zwischenprüfung erfolgt, in dem Sie jetzt schauen, wie Sie die Auszahlung finanzieren.

Entweder verfügen Sie über eigene Mittel oder Sie finden Unterstützung bei Eltern und Verwandten. Möglich, jedoch abhängig von Ihren bereits bestehenden Zahlungspflichten (siehe Ziffer 1.6 - erste Zwischenprüfung), wäre auch die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens. Gehen wir davon aus, dass Sie zahlen können.

2.10 Dann lassen Sie einen Ehevertrag entwerfen, in dem alle Scheidungsfolgen neben der Aufteilung des gemeinsamen Hauses geklärt werden.

Verträge zwischen Ehegatten werden Eheverträge genannt. Wird so ein Vertrag wegen der Scheidung geschlossen, spricht man auch von einer Scheidungsfolgenvereinbarung. Wichtig ist, dass Sie darin alle wechselseitigen Ansprüche auf der Grundlage der ermittelten Zahlen ein für alle mal regeln und abgelten. Oberstes Ziel ist, dass nach der Scheidung wechselseitig keine offenen, ungeklärten oder bisher unbekannten Forderung mehr erhoben werden.

2.11 Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung mit dem anderen Ehegatten besprochen und eventuell angepasst.

Der Entwurf der Scheidungsfolgenvereinbarung wird mit den Vorschlägen zur Zahlung oder Forderung von Unterhalt, Zugewinnausgleich und dem Vorschlag für die Auszahlung an den anderen Ehegatten gesendet. Verhandlungen schließen sich in der Regel an. Besteht Einverständnis, wird der Vertrag bei einem Notar beurkundet. Die notarielle Beurkundung ist für Eheverträge über Unterhalt und Zugewinnausgleich, die vor der Scheidung geschlossen werden, gesetzlich vorgeschrieben. Für Verträge zu Immobilien ist die notarielle Beurkundung immer notwendig. In einer Scheidungsfolgenvereinbarung müssen alle Absprachen zwischen den Eheleuten, also auch die Nebenabreden, beurkundet werden, andernfalls ist der Vertrag nichtig. Das steht so im Gesetz.

2.12 Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung an die Bank gesendet und angefragt, ob der andere Ehegatte aus dem gemeinsamen Hauskredit entlassen wird.

Dieser Schritt ist besonders wichtig. Wenn Sie sich scheiden lassen und das gemeinsame Haus allein übernehmen, sollten Sie auch keine gemeinsamen Schulden mehr haben. Stimmt die Bank der Schuldübernahme nicht zu, verkaufen Sie das Haus gemeinsam.

2.13 Im vorletzten Schritt wird die Scheidungsfolgenvereinbarung bei einem Notar beurkundet.

Mit Zustimmung der Bank, den anderen Ehegatten aus dem Darlehen zu entlassen, wird die Scheidungsfolgenvereinbarung dann bei einem Notar beurkundet. Nach Beurkundung muss die Bank die Schuldübernahme dann noch einmal genehmigen, was gesetzlich erst nach Beurkundung möglich ist. 

2.14 Als letzter Schritt wird in der Regel die Scheidung beantragt. 

Mit dem Scheidungsantrag wird die Scheidungsfolgenvereinbarung vorgelegt und Sie werden geschieden.

3. Der andere Ehegatte lässt das gemeinsame Haus auf sich überschreiben.

Sie erhalten noch vor der Scheidung die Auszahlung. Wenn der andere Ehegatte das gemeinsame Haus bekommt und Sie die Auszahlung erhalten, ist die Sache etwas einfacher. Denn Sie müssen nicht prüfen, ob Sie sich das Haus leisten können. Dennoch sind auch hier 11 Schritte abzuarbeiten. Und so geht man dabei konkret vor:

  • Zuerst wird geklärt, ob Sie Kindes- oder Ehegattenunterhalt zahlen müssen oder bekommen. Es wird weiter geklärt, wie sich das Wohnen des anderen Ehegatten im Haus auf den Unterhalt auswirkt.

  • Dann wird geklärt, ob Sie einen Anspruch auf Zahlung von Zugewinnausgleich haben oder selbst zahlen müssen. Es wird weiter geklärt, wie sich die Hausübertragung vor Scheidung darauf auswirkt.

  • Weiter wird geklärt, ob wegen der Scheidung Rückforderungsansprüche von Eltern oder Schwiegereltern bestehen.

  • Dann wird die Restschuld aus dem gemeinsamen Hauskredit ermittelt.

  • Dann wird der Wert des Hauses ermittelt.

  • Dann wird die Auszahlung für Ihren Hausanteil berechnet.

  • Dann lassen Sie einen Ehevertrag entwerfen, in dem alle Scheidungsfolgen neben der Aufteilung des gemeinsamen Hauses geklärt werden.

  • Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung mit dem anderen Ehegatten besprochen und eventuell angepasst.

  • Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung an die Bank gesendet und angefragt ob, der andere Ehegatte aus dem gemeinsamen Hauskredit entlassen wird. Lehnt die Bank ab, verkaufen Sie das Haus gemeinsam. Lassen Sie sich in dem Fall nicht auf eine Hausübertragung ein. 

  • Im vorletzten Schritt wird die Scheidungsfolgenvereinbarung bei einem Notar beurkundet.

  • Als letzter Schritt wird in der Regel die Scheidung beantragt und Sie werden geschieden.

4. Sie verkaufen das Haus noch vor der Scheidung gemeinsam.

Wenn Sie die Immobilie wegen der Scheidung gemeinsam verkaufen wollen, gehen Sie so vor:

  • Vereinbaren Sie wie lange jeder Ehegatte vor der Scheidung längstens im Haus wohnen bleibt. Vereinbaren Sie konkrete Räumungstermine.
  • Einigen Sie sich auf einen Mindestverkaufspreis für das Haus.
  • Klären Sie mit der Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Hauskredits zu zahlen ist.
  • Klären Sie, wie die Aufteilung und Auszahlung des Verkaufserlöses unter ihnen erfolgt.
  • Klären Sie, wie sich der Hausverkauf auf den Zugewinnausgleich bei Scheidung auswirkt.
  • Klären Sie, ob für den Hausverkauf Steuern zu zahlen sind.
  • Lassen Sie einen Energieausweis für die Immobilie erstellen.
  • Wenden Sie sich an einen Makler vor Ort. Klären Sie mit diesem Maklerbüro den erzielbaren Preis, die weiteren benötigten Unterlagen und den Verkaufszeitraum. Der Makler prüft für Sie in der Regel auch die Zahlungsfähigkeit potenzieller Kaufinteressenten. Das ist sehr hilfreich.
  • Listen Sie sämtliche Mängel des Hauses sorgfältig auf, verschweigen Sie keine Schäden am Haus. 
  • Klären Sie, was mit dem Haus alles mit verkauft wird. Denken Sie an die Einbauküche und ähnliches.

  • Klären Sie auch wie sich der Hausverkauf auf den Unterhalt und Zugewinnausgleich auswirkt.

5. Die Teilungsversteigerung des gemeinsamen Hauses beantragen, wenn Sie sich nicht einigen können.

Wenn Sie sich mit Ihrem Ehegatten überhaupt nicht einigen können, bleibt Ihnen noch einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Denn Sie können den Hausverkauf nicht erzwingen. Diesen Antrag können Sie vor rechtskräftiger Scheidung und endgültiger Klärung des Zugewinnausgleichs nur mit der Zustimmung des anderen Ehegatten stellen. Gegen dessen Willen ist die Teilungsversteigerung erst nach der Scheidung durchführbar. Leben Sie im Güterstand der Gütergemeinschaft, kann der Antrag auf Teilungsversteigerung ohnehin erst nach Rechtskraft der Scheidung oder mit Zustimmung des anderen erfolgen. Der Verkauf an einen Dritten ist einer Teilungsversteigerung immer vorzuziehen.

6. Weshalb es nicht sinnvoll ist, den Hausanteil auf gemeinsame Kinder zu überschreiben, in Eigentumswohnungen aufzuteilen, nach Scheidung gemeinsam zu behalten oder in eine Grundstücks-GbR umzuwandeln.

All diese Möglichkeiten haben eine Gemeinsamkeit. Nämlich die weitere Verbundenheit mit dem Ex-Ehegatten über die Immobilie. Es wären weiterhin gemeinsame Entscheidungen zu treffen, gemeinsam zu finanzieren, gemeinsam zu vermieten, gemeinsam Instand zu halten, gemeinsame Eigentümerversammlungen zu besuchen und so weiter. Sie lassen sich jedoch scheiden, weil Sie zukünftig nichts mehr gemeinsam unternehmen wollen. Dann machen Sie es jetzt konsequent und richtig. Bleiben Sie über die Immobilie nicht verbunden.

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